房市地上權住宅南京333漲幅冠群雄 但仍難敵所有權宅

國產局地上權標售創下天價，也讓不具所有權的地上權與使用權住宅議題再度被拿出來討論。根據房仲業者統計，近1年來，在這類僅有地上權與使用權的住宅中，以位於南京東路的南京333漲幅最高，有39.6%的漲幅，但仍低於同區具有所有權住宅的41%。



住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，地上權與使用權住宅是房價高漲下的另類思考，地上權住宅因為房價低，不只可以讓預算有限的人以較便宜的價格進駐，也讓斤斤計較投資報酬率的房東有利可圖，隨著精華區土地愈來愈稀有，精華地區勢必會有愈來愈多的地上權產品出現。

根據住商不動產企劃研究室的調查發現，地上權與使用權住宅的漲幅高低，與周邊一般具有所有權住宅的漲幅有著高度相關，漲幅高的南京東路、民生社區附近的南京333及寶成河畔皇家等，漲幅都相對亮眼，南京東路五段的南京333有39.6%的漲幅，但周邊一般住宅漲幅為41%；屋齡15年的寶成河畔皇家近1年來有37.9%的漲幅，但塔悠路附近則有47.1%的漲幅。

徐佳馨表示，地上權產品向來不並不是國人所喜愛的，因為只有地上權與使用權住宅，而沒有土地所有權，可說直接挑戰民眾「有土斯有財」的概念與接受度。不過，地上權住宅漲幅不如一般住宅，除了受限於銀行貸款條件，影響買盤接手度外，也顯示民眾對這類產品的接受度仍有限，如果周邊環境複雜，甚至可能出現眾人皆漲我不漲的情況，例如萬華區的東京凱悅就是一個例子。

目前台灣的地上權多以50年作為設定，土地使用年限一到，住戶便得離開，同時，雖然沒有土地所有權，但每年仍需要繳交公告地價1.5%-10%的地租，也是一筆花費。不過目前這類住宅多處於都市精華區，生活機能強，房價也會隨景氣波動而上揚，且自住與出租都方便。

對於購屋者來說，由於建商將房屋所有權以信託方式過戶給建商指定的銀行，所以買到房屋的人無法將房子拿去抵押，這類住宅對使用者的保障較弱，許多屋主多在預售期間即進場，並且長期持有，加上接手度不佳，市場流通性也不好，屋主多以出租方式經營，藉高租金攤平當初的房價，實際拿來自住者不多，除非像台北花園一類坪數大、位於高級住宅區、又與周邊價差大的豪宅個案，才有自住者較多的狀況。

徐佳馨指出，在低利時代，土地持有者勢必汲汲於開發土地，而地上權與使用權住宅的特性對地主來說，同時可以賺入收益，又不會喪失所有權。在民法有所規範後，也將有助活化土地資產，讓地上權住宅多了更多的可能，但她仍提醒，購買這一類住宅雖然具有價格優勢，但消費者必須將增值空間、銀行貸款條件與自身資金條件做綜合考量。

文章來源: NOWnews